Ganhar dinheiro com investimentos imobiliários

Quando se trata de ganhar dinheiro investindo em imóveis, existem apenas algumas maneiras de fazer isso. Embora os conceitos sejam simples de entender, não se iluda pensando que eles podem ser facilmente implementados e executados. Uma compreensão dos fundamentos do mercado imobiliário pode ajudar os investidores a trabalhar para maximizar seus ganhos. O mercado imobiliário oferece aos investidores outra classe de portfólio de ativos, aumenta a diversificação e pode limitar os riscos se abordado corretamente.

Existem três maneiras principais pelas quais os investidores podem potencialmente ganhar dinheiro com imóveis:

1. Um aumento no valor da propriedade
2. Renda de aluguel coletada pelo arrendamento da propriedade aos inquilinos
3. Lucros gerados pela atividade empresarial que depende do setor imobiliário

É claro que sempre há outras maneiras de lucrar direta ou indiretamente com o investimento imobiliário, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricas, como certificados de penhor de impostos. No entanto, os três itens listados acima respondem pela grande maioria da renda passiva - e fortunas finais - que foram feitas no setor imobiliário.

Aumento do valor da propriedade imobiliária

Primeiro, é importante compreender que os valores das propriedades nem sempre aumentam. Essa falta de aumento de ativos pode se tornar dolorosamente evidente durante períodos como o final dos anos 1980 e início dos anos 1990, e os anos de 2007 a 2009, quando o mercado imobiliário entrou em colapso. Na verdade, em muitos casos, os valores das propriedades raramente superam a inflação - o aumento em preços médios em uma economia.

Por exemplo, se você possui uma propriedade de $ 500.000 e a inflação é de 3%, sua propriedade pode ser vendida por $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), mas você não é mais rico do que no ano passado. Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras mercadorias (verdade, o queijo pode cair este ano e a gasolina aumentar, mas seu padrão de vida permaneceria praticamente o mesmo). O motivo é que o ganho de $ 15.000 não foi real. Foi nominal e não teve impacto real porque o aumento foi devido à inflação geral.

Inflação e investimentos imobiliários

Quando a inflação acontece, um dólar tem menos poder de compra. Isso acontece porque o governo tem que criar dinheiro impresso quando gasta mais do que arrecada com os impostos. Tudo o mais igual, ao longo do tempo, isso resulta em cada existente dólar perdendo valor e passando a valer menos do que no passado.

Uma das maneiras pelas quais os investidores imobiliários mais experientes podem ganhar dinheiro no mercado imobiliário é aproveitando uma situação que parece surgir a cada poucas décadas. Eles fazem isso quando a inflação é projetada para exceder a taxa de juros atual da dívida de longo prazo. Durante esses períodos, você pode encontrar pessoas dispostas a jogar adquirindo propriedades, pedindo dinheiro emprestado para financiar a compra e, então, esperando que a inflação aumente .

À medida que a inflação sobe, esses investidores podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Esta situação representa uma transferência de poupadores para devedores. Você viu muitos investidores imobiliários ganhando dinheiro dessa forma nos anos 1970 e no início dos anos 1980. A inflação estava saindo de controle até Paul Volcker Jr. - presidente do Federal Reserve entre 1979 e 1987 - pegar um 2x4 nas costas e trazê-lo sob controle, aumentando drasticamente as taxas de juros.

Compras de taxa de limite ajustadas ciclicamente

O truque é comprar quando as taxas máximas ajustadas ciclicamente - a taxa de retorno de um investimento imobiliário - são atraentes. Você compra quando pensa que há um motivo específico para que um determinado imóvel algum dia valha mais do que a taxa de capitalização atual indica que deveria valer.

Por exemplo, os incorporadores imobiliários podem analisar um projeto ou desenvolvimento, a situação econômica em torno desse projeto ou o preço da propriedade e determinar uma renda futura de aluguel para apoiar a avaliação atual. Caso contrário, o valor atual pode parecer muito caro com base nas condições atuais em torno do desenvolvimento. No entanto, por entenderem economia, fatores de mercado e consumidores, esses investidores podem ver a lucratividade futura.

Você pode ter visto um hotel antigo e terrível em um grande pedaço de terra ser transformado em um movimentado shopping center com prédios de escritórios oferecendo aluguéis consideráveis ​​para o proprietário. Na ausência desses fluxos de caixa, valor presente líquido, você está especulando em um grau ou outro, não importa o que diga a si mesmo. Você precisará de uma inflação substancial na moeda nominal - se estiver usando dívidas para financiar a compra - para salvá-lo. Você também pode depender de algum tipo de evento de baixa probabilidade para funcionar a seu favor.

Aluguer como investimento imobiliário

Ganhar dinheiro com a cobrança do aluguel é tão simples que cada criança de 6 anos que já jogou Banco Imobiliário entende em um nível visceral como o básico funciona. Se você possui uma casa, prédio de apartamentos, prédio de escritórios, hotel ou qualquer outro investimento imobiliário, pode cobrar o aluguel das pessoas para permitir que usem a propriedade ou as instalações.

Claro, simples e fácil não são a mesma coisa. Se você possui prédios de apartamentos ou casas de aluguel, pode acabar lidando com tudo, desde banheiros quebrados até inquilinos operando laboratórios de metanfetamina.Se você possui shoppings ou edifícios de escritórios, pode ter que lidar com uma empresa que alugou de você e está indo à falência. Se você possui armazéns industriais, você pode se deparar com investigações ambientais pelas ações dos inquilinos que usaram sua propriedade. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Os investimentos imobiliários de aluguel não são do tipo que você pode telefonar e esperar que tudo corra bem.

Usando Cap Rate para comparar investimentos

A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre os potenciais investimentos imobiliários. Um deles, que se tornará inestimável para você em sua busca para ganhar dinheiro com imóveis, é uma relação financeira especial chamada taxa de capitalização (cap rate). As taxas máximas mostram a taxa de retorno de um investimento imobiliário comercial, tomando como base a receita líquida que a propriedade irá produzir.

Se uma propriedade ganha $ 100.000 por ano e é vendida por $ 1.000.000, você deve dividir os ganhos ($ 100.000) pelo preço ($ 1.000.000) e obter 0,1 ou 10%. Isso significa que o cap rate da propriedade é de 10%, ou que você ganharia uns 10% esperados sobre seu investimento se pagasse pelo imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.

Assim como uma ação vale, em última análise, apenas o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, um imóvel vale, em última análise, uma combinação de:

• O utilitário que a propriedade gera para seu proprietário
• Os fluxos de caixa presentes líquidos que ele gera - em relação ao preço pago

Receita de aluguel como uma margem de segurança

A renda do aluguel pode ser uma margem de segurança que protege você durante crises ou colapsos econômicos. Certos tipos de investimentos imobiliários podem ser mais adequados para essa finalidade. Arrendamentos e aluguéis podem ser uma receita relativamente segura.

Voltando à nossa discussão anterior - sobre os desafios de ganhar dinheiro com imóveis - podemos fornecer uma ilustração. Normalmente, essas propriedades envolvem arrendamentos longos e de vários anos. Compre um pelo preço certo, na hora certa e com o locatário certo e vencimento do arrendamento, e você pode navegar através de um colapso imobiliário. Você iria coletar cheques de aluguel acima da média que as empresas que arrendam de você devem fornecer ainda - devido ao contrato de aluguel que assinaram - mesmo quando taxas mais baixas estão disponíveis em outro lugar. Se errar, porém, você poderá ficar preso a retornos abaixo da média muito depois de o mercado se recuperar.

Dinheiro de operações de negócios imobiliários

A última forma de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades comerciais. Se você é proprietário de um hotel, pode vender filmes sob demanda para seus hóspedes. Se você possui um prédio de escritórios, pode ganhar dinheiro com máquinas de venda automática e estacionamentos. Se você tem um lava-carros, pode ganhar dinheiro com aspiradores de pó com controle de tempo.

Esses investimentos quase sempre exigem conhecimento de subespecialidades. Por exemplo, algumas pessoas passam toda a sua carreira se especializando em projetar, construir, possuir e operar lava-louças. Para aqueles que chegam ao topo de sua área e entendem as complexidades de um mercado específico, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.

Outras ideias de investimento imobiliário

Ainda assim, existem outras oportunidades de investimento no setor imobiliário. Você pode investir em fundos de investimento imobiliário (REITs). Os REITs publicamente negociados emitem ações e são negociados em uma bolsa, enquanto os REITs privados ou não negociados não estão disponíveis em nenhuma bolsa. Todos os tipos de REITs se concentrarão em setores específicos do mercado imobiliário, como lares de idosos ou shopping centers. Existem também vários fundos negociados em bolsa (ETFs) e fundos mútuos que têm como alvo o investidor imobiliário investindo em REITs e outros investimentos no setor imobiliário.