Como os empréstimos Jumbo podem ajudá-lo a comprar casas com preços elevados

Contente

• Por que grandes saldos de empréstimos são chamados de hipotecas de tamanho Jumbo
• Jumbo credores têm metas individuais
• Qualificação para hipotecas Jumbo
• O que você paga por um empréstimo Jumbo
• Alternativas para empréstimos Jumbo

Avaliado por Khadija Khartit é especialista em estratégia, investimento e financiamento, e educadora de fintech e finanças estratégicas nas melhores universidades. Ela é investidora, empresária e consultora há mais de 25 anos nos EUA e MENA. Artigo Revisado em 30 de setembro de 2020 Leia o Balanço

Um empréstimo jumbo é um empréstimo residencial maior do que os empréstimos “conformados” que os credores vendem para a Fannie Mae e a Freddie Mac. Em vez de usar limites máximos definidos por entidades patrocinadas pelo governo (GSEs), os empréstimos jumbo são emitidos por credores privados. Esses credores definem suas próprias regras para aprovação e geralmente mantêm os empréstimos como investimentos.

Mais importante ainda, para os compradores de casas, os empréstimos gigantescos tornam possível comprar casas mais caras.Você pode não se importar com o mercado de hipotecas, mas se estiver comprando uma casa cara e não fizer um pagamento considerável, um empréstimo gigantesco pode ser sua melhor opção. Você pode até obter uma taxa de juros melhor com um empréstimo não conforme.

Por que grandes saldos de empréstimos são chamados de hipotecas de tamanho Jumbo

Os empréstimos Jumbo têm esse nome devido aos grandes saldos de empréstimos disponíveis. Os empréstimos conformes, que são o maior segmento de empréstimos nos EUA, são empréstimos que atendem às diretrizes estabelecidas pelas GSEs.

Esses montantes de empréstimos para 2019 são limitados a $ 484.350 na maior parte do país e têm regras adicionais sobre a qualificação do mutuário. Em algumas áreas de alto custo, os limites de empréstimo vão muito mais altos para contabilizar os mercados imobiliários locais. Por exemplo, no condado de Los Angeles, o limite de 2019 é $ 726.525.

Se você quiser tomar emprestado mais do que o limite de empréstimo em sua área, você precisará usar um empréstimo jumbo ou outro método criativo para garantir o financiamento.

Jumbo credores têm metas individuais

Os bancos e outros investidores privados emitem empréstimos gigantescos. Esses credores não têm intenção de vender os empréstimos para GSEs, portanto, os credores podem definir seus próprios critérios de aprovação. Cada credor tem objetivos e preocupações exclusivos, portanto, cada programa de empréstimo jumbo é diferente. Isso significa que é essencial fazer compras entre vários credores, pois os critérios de preços e aprovação podem variar amplamente.

Encontre um credor que se ajuste à sua situação financeira e ao imóvel que você está comprando. Por exemplo, alguns credores tornam mais fácil ou mais difícil obter empréstimos para uma segunda habitação, e diferentes credores têm diferentes requisitos de entrada.

Qualificação para hipotecas Jumbo

Como acontece com qualquer empréstimo, você precisará atender aos critérios de aprovação, e empréstimos jumbo são mais difíceis do que empréstimos convencionais para se qualificar. Os valores dos empréstimos são maiores, então os credores são mais seletivos devido ao maior risco de emissão de jumbos.

• Histórico de crédito: Você precisará de um bom crédito para ser aprovado para um empréstimo jumbo. Uma pontuação FICO acima de 700 é o mínimo para a maioria dos compradores, mas outros fatores podem justificar uma pontuação ligeiramente inferior.
• Pagamento inicial: As hipotecas gigantescas geralmente exigem adiantamentos de 20% ou mais. No entanto, alguns credores Jumbo convencionais trabalharão com adiantamentos em torno de 10% e outros anunciarão programas com requisitos ainda mais baixos. Para se qualificar para um empréstimo jumbo com um pequeno pagamento inicial, você precisará de um bom crédito, renda sólida ou ativos de reserva significativos. Com a maioria dos credores, os requisitos de pagamento aumentam conforme o tamanho dos empréstimos aumenta.
• Renda e ativos: Para esses grandes empréstimos, os credores exigem documentação para provar que você tem renda e ativos suficientes para pagar o imóvel que está comprando. Uma renda consistente é o melhor. Pessoas autônomas precisam de documentos fiscais e informações adicionais sobre seus negócios, e os assalariados precisam dos formulários W2. Os credores também gostam de ver ativos de reserva disponíveis para cobrir pagamentos de seis a 12 meses.
• Relação dívida / renda: Um baixo rácio dívida / rendimento é sempre útil quando se candidata a empréstimos. Os credores costumam usar 43% como meta, mas esse número não é definido em pedra. Especialmente se você tiver ativos significativos disponíveis, os credores podem considerar esses ativos (ou os ganhos desses ativos) como parte do cálculo da receita.

Os empréstimos Jumbo não foram concebidos para ajudar os mutuários a “esticar-se” e comprar mais casas do que podem pagar. Em vez disso, são para mutuários financeiramente seguros que compram casas que são mais caras do que a média.

O que você paga por um empréstimo Jumbo

• Taxas de juros: Historicamente, os empréstimos jumbo apresentavam taxas de juros mais altas do que os empréstimos em conformidade. O risco é maior à medida que o tamanho dos empréstimos aumenta. Além disso, a aprovação de mutuários pontuais que não se enquadram em categorias organizadas exige muito trabalho. No entanto, desde a crise das hipotecas, os credores privados descobriram que os tomadores de empréstimos jumbo podem, na verdade, ser tomadores de risco mais baixo e podem ser clientes lucrativos de várias maneiras. Como resultado, as taxas das hipotecas gigantes podem ser menores do que as taxas dos empréstimos conformes. Ainda assim, com saldos de empréstimos gigantescos, você pode facilmente pagar mais em custos de juros do que alguém com um empréstimo menor a uma taxa mais alta.
• Os empréstimos Jumbo estão disponíveis com taxas fixas ou variáveis.
• Custos finais: Os empréstimos Jumbo apresentam custos de fechamento, como qualquer outro empréstimo à habitação. As taxas de avaliação, em particular, podem ser maiores devido a propriedades especializadas ou compras de alto valor. Em alguns casos, você precisará de duas avaliações para a aprovação do empréstimo jumbo.
• Seguro de hipoteca: O seguro hipotecário protege os credores quando os devedores deixam de cumprir um empréstimo. Empréstimos e programas governamentais em conformidade normalmente exigem que os mutuários comprem este seguro ao fazer um pequeno pagamento inicial, porque a capacidade de recuperar fundos na execução hipotecária é questionável. Mas os empréstimos gigantes são diferentes. Se você precisará ou não pagar o seguro hipotecário privado (PMI) em um empréstimo não conforme, fica por conta do credor - alguns permitem menos de 20 por cento de redução sem PMI.

Alternativas para empréstimos Jumbo

Os empréstimos gigantes não são o único meio para comprar casas ou propriedades de luxo em mercados imobiliários aquecidos. Se você não está ansioso para pedir tanto emprestado, ou se está tendo problemas para obter aprovação para um empréstimo gigantesco, uma abordagem diferente pode ser melhor.

Empréstimos sobrepostos: Em vez de um grande empréstimo, você pode usar uma combinação de empréstimos menores. Essas estratégias voltaram a aparecer desde a crise das hipotecas. Mas, ao contrário dos empréstimos piggyback anteriores a 2008, agora você precisará provar que tem a capacidade de pagar cada empréstimo.

• Empréstimo 80/20: Com um empréstimo nas costas de 80/20, você obterá uma “primeira” hipoteca de 80 por cento do preço de compra da propriedade. Como você tem uma relação empréstimo-valor (LTV) de 80%, evita pagar o PMI. A segunda hipoteca cobrirá os 20% restantes do preço de compra.
• 80/10/10: Com uma abordagem 80/10/10, você também obtém o primeiro empréstimo a um LTV de 80%. No entanto, você também fará um pagamento inicial de 10%, deixando apenas 10% para emprestar em uma segunda hipoteca.

Os empréstimos sobrepostos resolvem o problema de pagamento do PMI, mas você ainda está pedindo emprestado grandes somas de dinheiro. Para ser aprovado, você precisa de contagens de crédito altas - mas pode se qualificar com pontuações FICO na casa dos 600. As taxas de juros das segundas hipotecas tendem a ser mais altas do que as taxas das primeiras hipotecas, portanto, seus custos de empréstimos podem ser maiores com essa estratégia. Compare esses custos com outras opções usando uma calculadora de empréstimo ou uma tabela de amortização.

Esteja ciente de que alguns acordos sobrepostos usam empréstimos de balão. Por exemplo, você pode precisar pagar um ou ambos os empréstimos ou refinanciar em 15 anos.

Verifique os limites: Antes de se resignar a usar uma hipoteca jumbo, verifique se você realmente precisa de uma. Os empréstimos Jumbo não são necessariamente ruins - novamente, você pode até conseguir uma taxa de juros melhor. Mas empréstimos em conformidade ou programas governamentais podem ser mais adequados para você. Se você está em uma área de alto custo, muitas vezes pode pedir muito mais dinheiro emprestado do que o limite “padrão”. Algumas pessoas usam o termo “jumbo” para se referir a empréstimos em conformidade nessas áreas de alto custo, portanto, peça esclarecimentos ao discutir suas opções.

Maior adiantamento: Uma maneira simples de evitar o uso de uma hipoteca jumbo é fazer um pagamento maior. Você só precisa encontrar o suficiente para reduzir o valor do empréstimo abaixo do limite de empréstimo local. Feito isso, você terá mais opções disponíveis e pagará menos juros com um saldo de empréstimo menor. É mais fácil falar do que fazer levantar uma quantia significativa de dinheiro, especialmente à medida que os valores em dólares aumentam. Mas se você tiver fundos disponíveis, pode ser uma opção atraente.