Compra de venda a descoberto vs. propriedades de execução hipotecária

Contente

• O jogo de espera da venda curta
• Os preços da lista de venda curta não são reais
• Vendas a descoberto pré-aprovadas
• Negociações de venda curta
• O preço após uma execução hipotecária
• Quando as execuções hipotecárias se tornam REOs

A principal diferença entre uma venda a descoberto e uma execução hipotecária está em quem está vendendo a propriedade. Com uma venda a descoberto, o banco permite que o mutuário venda a casa por menos do que o valor do empréstimo pendente. A execução hipotecária ocorre quando o banco confisca a propriedade do mutuário e tenta vendê-la para satisfazer o montante do empréstimo pendente. Quando um banco não consegue vender a propriedade durante o leilão de execução hipotecária, ela se torna uma propriedade imobiliária (REO). Os preços de REOS podem ser melhores do que vendas a descoberto porque o banco não está no negócio de administração de imóveis.

O jogo de espera da venda curta

Esperar por uma resposta em uma venda a descoberto pode ser frustrante. Uma venda a descoberto acontece quando o credor de uma propriedade concorda em aceitar menos do que o saldo não pago da hipoteca pendente para facilitar a venda.

Os bancos que detêm a hipoteca pendente geralmente demoram muito para decidir se aceitarão a oferta de venda a descoberto. Alguns compradores de vendas a descoberto esperam seis meses ou mais por uma resposta. Mais da metade das vezes, a resposta é "Não, e não deixe a porta bater em você ao sair".

Os preços da lista de venda curta não são reais

Os compradores gravitam em torno das vendas a descoberto por dois motivos. O preço de tabela é atraente e eles acreditam que o vendedor está desesperado. No entanto, nenhuma dessas crenças é necessariamente verdadeira. Uma vez que nem todas as casas vendidas a descoberto estão em execução hipotecária, nem todos os vendedores estão desesperados. Além disso, os vendedores costumam definir o preço listado de forma irreal, na esperança de que os compradores migrem para essa lista como mariposas para a chama.

Vendas a descoberto pré-aprovadas

A maneira como um agente de listagem descobre o quão baixo o banco irá cair é se uma oferta já foi aceita e o comprador desiste. Só então o agente estará livre para comercializar a listagem como uma venda a descoberto aceita porque os bancos raramente divulgam um preço final antecipadamente.

Com uma venda a descoberto pré-aprovada, a espera dos novos compradores é drasticamente reduzida. Normalmente, mais ou menos no momento em que os primeiros compradores vão embora, os documentos dos vendedores já foram apresentados ao credor, e o credor pode estar perto de emitir a carta de aprovação da venda a descoberto. Os documentos que faltam neste ponto são as qualificações de oferta e empréstimo dos novos compradores.

Negociações de venda curta

Os vendedores podem concordar com qualquer tipo de oferta de compra apresentada para assinatura, mas não é vinculativa, a menos que o banco do vendedor aprove a oferta. Não importa quais estipulações estejam na oferta se o banco não as aceitar. Sua verdadeira negociação não reside com o vendedor; fica com o negociador do banco.

Os bancos contam com avaliações de desktop e BPOs de terceiros (opiniões de preços do corretor) para determinar o valor. Embora os bancos não queiram prosseguir com uma execução hipotecária, eles também querem um valor de mercado justo. Cabe ao agente da lista fornecer vendas comparáveis ​​e comprovar o preço apresentado pelo comprador.

O preço após uma execução hipotecária

A execução hipotecária é um processo bancário em que eles tentam recuperar o máximo possível do saldo hipotecário não pago de uma propriedade. Eles fazem isso forçando a venda da propriedade, geralmente em um leilão.

Se um comprador deve esperar que a propriedade seja executada e transferida para o banco, depende se a casa tem várias ofertas. Se mais de um comprador enviou uma oferta, a oferta mais alta e mais qualificada provavelmente vencerá.

Se o comprador for o único ofertante e o banco estiver respondendo negativamente ou, pior, nem um pouco, pode ser do interesse do comprador aguardar o encerramento da hipoteca. Também não há garantia de que um banco não rejeitará várias ofertas, especialmente se nenhuma for alta o suficiente.

Quando as execuções hipotecárias se tornam REOs

Às vezes, os bancos não são razoáveis ​​e acabam dando um tiro no próprio pé. Tive vários anúncios em que os bancos se recusaram a aceitar ofertas de venda a descoberto apenas para obter o título da casa por meio da execução hipotecária, que no final foi vendida por dezenas de milhares a menos.

Você pode obter uma pista sobre o que o banco pode fazer, observando os lances de abertura que são publicados no caso de uma casa estar em execução hipotecária. Freqüentemente, os bancos lançam um lance mínimo para o leilão. Se esse lance mínimo for o valor devido ao banco, isso indica a uma pessoa razoável que o banco não deve vender a casa a ninguém no leilão.

Porque uma pessoa razoável não quer pagar o saldo devedor da hipoteca ou essa pessoa simplesmente pagaria a hipoteca e compraria a casa do vendedor. Não desanime se o banco rejeitar sua oferta de venda a descoberto. Seja esperto. Envie essa oferta novamente e você poderá conseguir um negociador diferente. O agente da lista pode ser capaz de enviar a documentação revisada em nome do vendedor que pode alterar a forma como o banco verá o arquivo de venda curta.

Se ninguém mais enviar uma oferta maior - e se você não o fez, por que outra pessoa o faria? - eventualmente, o banco colocará a casa à venda como um REO. Observe que ela reaparece no mercado como uma casa de propriedade de um banco. Se o preço for razoável nesse ponto, compre no banco. Pelo menos os compradores de casas de bancos estão relativamente seguros de que suas transações serão fechadas em 30 dias ou mais, e provavelmente a um preço muito mais baixo.

No momento em que este artigo foi escrito, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é corretora-associada na Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.